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一、二線與三、四線樓市：分化中的共生之道
□秦 秦

2026/1/12 10:53:27    來源：焦作晚報

　　2025年，全國房地產(chǎn)市場的結構性分化態(tài)勢愈發(fā)鮮明。北京、上海、成都等核心一、二線城市憑借改善型需求釋放與優(yōu)質(zhì)供給升級，土地市場溢價率持續(xù)走高，TOP20城市宅地出讓金占全國比重升至68%；而多數(shù)三、四線城市卻面臨庫存高企、交易低迷的困境，住宅庫存去化周期長達28.6個月，遠超健康區(qū)間的2.3倍。這種城市間的市場差異，既是城鎮(zhèn)化進入穩(wěn)定期的必然結果，也為三、四線城市房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展提出了現(xiàn)實課題。

　　政策層面的精準施策，為緩解這種分化提供了制度保障。2025年以來，中央堅持“因城施策，分類指導”原則，形成供需兩端協(xié)同調(diào)控體系。一、二線城市通過放寬限購限制、降低首付比例與房貸利率，激活改善型需求；針對三、四線城市庫存壓力，政策重點支持存量商品房收購轉化為保障性住房，浙江、四川、山東等省份已發(fā)行780億元專項債用于收購滯銷樓盤，有效化解供需失衡矛盾。我市也推出房票安置、“以舊換新”等舉措，通過地方特色政策助力市場止跌回穩(wěn)，為三、四線城市提供了有益借鑒。

　　一、二線城市的市場熱度，對三、四線城市形成了挑戰(zhàn)與機遇并存的雙向影響。從現(xiàn)實挑戰(zhàn)來看，優(yōu)質(zhì)房企資源持續(xù)向核心城市聚焦，導致三、四線城市土地市場活躍度不足，2025年三、四線城市土地出讓金同比下降19%，溢價率僅2.8%。同時，年輕人持續(xù)流向一、二線城市尋求發(fā)展機會，削弱了三、四線城市的購房需求基礎，部分弱三、四線城市房價下跌明顯，遠郊盤淪為“不動產(chǎn)”。

　　但積極影響同樣不容忽視。一、二線城市二手房“以價換量”提升了流通性，為返鄉(xiāng)置業(yè)群體創(chuàng)造了條件。大量在長三角、珠三角工作的務工人員通過出售一、二線城市小戶型，返鄉(xiāng)購置改善房，為三、四線城市注入剛性需求。更重要的是，核心城市的“好房子”建設理念正向三、四線傳導，山東淄博房企打造的“五恒”超低能耗建筑、4層低密社區(qū)等高品質(zhì)產(chǎn)品，證明三、四線城市同樣能做出一線水準的住宅，這種品質(zhì)升級趨勢正在破解同質(zhì)化競爭困局。

　　對于三、四線城市而言，破解市場困境的關鍵在于找準差異化定位。一方面要堅持“去庫存，控增量”，通過專項債收購存量房、擴大公積金支持力度等政策，精準對接本地剛需和返鄉(xiāng)置業(yè)需求；另一方面要聚焦品質(zhì)提升，在戶型設計、綠色節(jié)能、物業(yè)服務等方面下功夫，打造貼合本地需求的產(chǎn)品體系。同時要警惕遠郊盤、文旅盤盲目開發(fā)，重點布局城區(qū)核心地段的現(xiàn)房或準現(xiàn)房項目，增強購房者信心。

　　房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，需要一、二線與三、四線城市協(xié)同發(fā)力。一、二線城市應防范市場大起大落，通過增加保障性住房供給穩(wěn)定預期；三、四線城市則需擺脫對增量擴張的依賴，轉向存量提質(zhì)增效的發(fā)展路徑。唯有堅持“房住不炒”定位，深化因城施策，讓不同層級城市的房地產(chǎn)市場都回歸居住本質(zhì)，才能形成全域協(xié)調(diào)發(fā)展的良好格局，為人民群眾提供更優(yōu)質(zhì)的居住選擇，為經(jīng)濟社會高質(zhì)量發(fā)展筑牢支撐。

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